Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Nový občanský zákoník

8.8.2013, , Zdroj: Verlag Dashöfer

6.1.2.4 Nový občanský zákoník

JUDr. Ing. David Zimandl

Nový občanský zákoník, který je účinný od 1. ledna 2014, přináší velké změny, které se budou bezprostředně promítat mimo jiné do evidence majetku a závazků účetních jednotek. Níže je uveden jen nejzákladnější přehled změn, které úzce souvisí s činností obcí. Nejedná se však o vyčerpávající výčet, ale pouze o vybrané změny spojené s majetkem a pohledávkami, které se budou muset promítnout v evidencích obcí.

Stavba je součástí pozemku

Mezi nejzákladnější změnu lze bezesporu považovat nové pojetí právní kvalifikace staveb. Obnovuje se zásada z římského práva superficies solo cedit, neboli „povrch ustupuje půdě“. Stavba tak přestává být samostatnou věcí a stává se součástí pozemku. Pokud k 1. 1. 2014 bude vlastníkem stavby osoba, která je zároveň i vlastníkem pozemku, na němž stavba stojí, pak stavba přestává být v právním slova smyslu samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. V případě změny vlastnictví pak předmětem smluvního vztahu nebude pozemek a stavba, ale předmětem smlouvy bude jen pozemek včetně jeho součástí.

V případě, že se však k 1. 1. 2014 bude lišit vlastník stavby od vlastníka pozemku, nedojde ke splynutí vlastnictví pozemku a stavby. Vlastníkům však vzniká vzájemné předkupní právo, a to v tom smyslu, že pokud jeden z vlastníků bude chtít svůj majetek prodat, je povinen jej přednostně nabídnout vlastníku druhé věci. Pokud dojde na základě předkupního práva ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící, dojde zároveň k zániku stavby jako samostatné věci, tj. stavba se ve výše uvedeném smyslu stane součástí pozemku.

Právo stavby

V případě, že budou po 1. 1. 2014 realizovány stavby na cizím pozemku, opět nebudou evidovány jako stavby, ale v tomto případě budou zaevidovány jako tzv. právo stavby. Právo stavby patří mezi věcná práva, která se zapisují do katastru nemovitostí. Vybudovaná stavba pak bude součástí tohoto práva stavby.

Právo stavby definuje občanský zákoník jako nemovitou věc, se kterou je možno obchodovat či převádět vlastnictví k němu jinými běžnými postupy, a je možno jej i zatížit. Rovněž právo stavby přechází na dědice či jiného právního nástupce. Lze jej však zřídit jen na dobu dočasnou, a to nejdéle na 99 let. Pokud by právo stavby vzniklo vydržením, pak je jeho existence omezena na dobu 40 let.

Mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku existuje rovněž zákonné předkupní právo. Pokud ke dni zániku práva stavby nedojde k vypořádání vlastnictví, resp. ke sjednocení vlastnictví práva stavby a pozemku, stane se stavba součástí pozemku.

Právo stavby lze zřídit bezúplatně i úplatně. V případě, že nebude vypořádáno vlastnictví práva stavby a pozemku ke dni ukončení práva stavby, musí vlastník pozemku poskytnout stavebníkovi náhradu, a to ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Pokud si však smluvní strany ujednaly jiný způsob vypořádání vzájemných vztahů, má jejich dohoda přednost před výše uvedeným přístupem.

Právo stavby se bezesporu bude promítat do evidencí o majetku, které si účetní jednotky vedou. Bude rovněž předmětem inventarizace majetku.

Byty jako nemovitá věc

Významnou změnou je i právní pojetí bytových jednotek. Nový občanský zákoník definuje jednotku jako věc nemovitou, která zahrnuje:

  • byt jako prostorově oddělenou část domu,

  • podíl na společných částech domu,

  • podíl na společných částech pozemku a

  • právo stavby, v případě, že se liší vlastník stavby a vlastník pozemku.

Zároveň však ale platí, že pokud došlo k rozdělení domu na bytové jednotky podle stávajícího zákona č. 72/1994 Sb., pak i nadále v těchto případech budou aplikovány postupy vyplývající z tohoto zákona.

Obce, které spravují v poměrně velké šíři bytový fond, budou tedy muset s největší pravděpodobností ve většině případů rozlišovat případy jednotek vzniklých podle…