4.7.10
DPH – Nájem nemovité věci poskytovaný neziskovým subjektem
Ing. Zdeněk Kuneš
NahoruPojem "nájem nemovité věci"
Nájem nemovité věci není zákonem o dani z přidané hodnoty nijak vymezen. Při vymezení tohoto pojmu se vychází z judikatury Evropského soudního dvora, podle které se nájmem rozumí poskytnutí práva pro danou osobu na smluvenou dobu a za smluvenou úplatu zabrat a užívat přesně vymezenou nemovitou věc jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob.
Nájem je považován za pasivní činnost, která závisí na uplynutí času. Při poskytnutí nájmu pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitou věc v rozsahu práv vlastníka s tím, že je po dobu poskytnutého nájmu vyloučena z tohoto práva užívání nemovité věci jakákoliv třetí osoba.
NahoruDefinice nájmu v zákonu o DPH
Podle § 4 odst. 4 písm. e) ZDPH se nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht a dále se nájmem rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene, zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu. Zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, které splňuje znaky nájmu, se tak posuzuje jako poskytnutí služby, kdy den uskutečnění zdanitelného plnění se při zřízení věcného břemene stanoví obdobně jako u nájmu nemovité věci.
Pacht nebo podpacht podle § 2332 až § 2357 OZ mají soukromoprávně samostatný význam. Pachtem je umožněno nejen užívat příslušnou nemovitou věc, ale rovněž ji požívat, tj. brát z ní užitky. Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání, a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Pokud je propachtovaná věc zapsaná do veřejného seznamu, zapisuje se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř.
Rozdíl mezi nájmem a pachtem spočívá v tom, že při nájmu nemovité věci je tato nemovitá věc pronajímatelem poskytnuta s tím, že například nájemce vrátí po skončení nájemní smlouvy tuto nemovitou věc pronajímateli v původním stavu. Při poskytnutí pachtu bere pachtýř z propachtovaného majetku užitky a tento propachtovaný majetek nemůže nikdy propachtovateli vrátit v původním stavu. Jedná se například o pacht statku, kdy předmětem pachtu jsou nemovité věc, budovy, pozemky, ale také stádo dobytka, zvířata, zařízení staveb, stroje apod. Pro účely zákona o DPH jsou pacht a podpacht daňově řešeny obdobně jako nájem.
Veřejnoprávní subjekty poskytují především nájem nemovité věci.
NahoruCo není nájmem
Za nájem se nepovažují služby, k jejichž poskytování je nemovitost sice nezbytná, ale užívání nemovitosti není hlavním cílem poskytnuté služby.
Jedná se například o přístup na dálnici, umístění hracích automatů v restauraci, umístění reklamy na štítu cizí nemovitosti, večeře v restauraci u konkrétního stolu. Za nájem nemovité se také nepovažuje smlouva o umožnění umístění prodejních automatů v nemovité věci, například prodejní automaty na kávu, poskytnutí místa na nemovitosti k umístění antény nebo poskytnutí honitby mysliveckému sdružení, protože z těchto plnění není vyloučena třetí osoba.
Tyto služby jsou podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH "přenecháním zboží k užití jinému". Jedná se o převod práva užívat určitý prostor "v" nebo "na" nemovité věci.
Plátce, příspěvková organizace sociálního typu, uzavřela nájem na umístění nápojového automatu na kávu ve vstupním vestibulu budovy. Jedná se o převod práva užití, u kterého nelze vyloučit využití prostor jinými osobami. Nejedná se o nájem, ale o službu, u které se uplatní vždy základní sazba daně.
Obec uzavřela smlouvu o poskytnutí reklamní plochy na štítové zdi budovy obecního úřadu. Také se nejedná se o nájem, ale o službu, u které se uplatní vždy základní sazba daně.
Obec uzavřela smlouvu s plátcem o poskytnutí střechy na budově obecního úřadu k umístění antény pro internet. Nejedná se o nájem, ale o službu umístění zařízení, u které se uplatní základní sazba daně.
Nájmem není ani případ, kdy například škola pronajímá pravidelně tělocvičnu osobám, které v ní vykonávají sportovní činnost. Nájemcem může být například tělovýchovná jednota nebo skupina osob, které tělocvičnu využívají například na hraní volejbalu apod. V tomto případě se podle § 61 písm. d) ZDPH jedná o poskytování sportovních činností právnickou osobou, která nebyla založena nebo zřízena za účelem podnikání, které je plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně.
Podstatné je, že hodnota této poskytnuté služby se osobě povinné k dani, která není plátcem, nezahrnuje do obratu pro registraci plátce.
Škola, neplátce, poskytuje dvakrát týdně tělocvičnu sportovnímu klubu na tréninky atletiky. Škola, která je právnickou osobou, která nebyla zřízena za účelem podnikání, tím poskytuje služby úzce souvisejících se sportem osobám, které tuto sportovní činnost vykonávají. Nejedná se o nájem, ale o poskytnutí sportovní činnosti školou. Hodnota poskytnuté této služby se škole nezahrnuje do obratu pro registraci plátce.
NahoruStanovení místa plnění při poskytnutí nájmu
Nájem nemovité věci je podle čl. 31a nařízení Rady č. 282/2011 odst. 2 písm. h) službou mající dostatečnou souvislost s nemovitou věcí. Místo plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovité věci se stanoví podle § 10 ZDPH, ze kterého vyplývá, že při poskytnutí služby, vztahující se k nemovité věci, včetně služby znalce, odhadce a realitní kanceláře, služby ubytovací, udělení práv na užívání nemovité věci a služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou zejména služby architekta a stavebního dozoru, jako místo, kde se nemovitá věc nachází.
Pokud je nájem poskytnut v nemovité věci, která se nachází v tuzemsku, je místem plnění tuzemsko.
Obec plátce, pronajímá nebytový prostor ve Středočeském kraji. Místo plnění je v tuzemsku.
Nájem nemovité věci je podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH službou, a sice "přenechání zboží k užití jinému".
NahoruNájem osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně
Podle základního pravidla je nájem nemovité věci podle § 56a ZDPH plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud plátce poskytuje nájem jako osvobozené plnění, nemá u zdanitelných plnění, přijatých v souvislosti s tímto nájmem nárok na odpočet daně.
Osvobození od daně se podle § 56a odst. 1 písm. a) ZDPH nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA ve znění platném k 1. lednu 2015, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek a nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.
Plátce, školské zařízení, pronajímá dlouhodobě kanceláře neplátci. Jedná se o nájem ze zákona osvobozený od daně. Pronajímatel uvede nájem kanceláří v daňovém přiznání v ř. 50.
NahoruNájem pozemků
Nájem pozemku, poskytnutý osobě, která není plátcem, je vždy plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně.
U veřejnoprávních subjektů se může jednat například o nájem pozemků k provozování zemědělské činnosti (zemědělské pozemky), nájem pozemků pro zřízení a provozování zahrádek pro pěstitelské účely, k umístění drobných hospodářských objektů, pronájem nádvoří domu (různé účely), umístění stavby (kancelářský objekt, prodejna, garáž, skladovací prostor atd.).
Obec, plátce pronajímá dlouhodobě louku zemědělci, neplátci. Jedná se o nájem ze zákona osvobozený od daně. Pronajímatel uvede nájem louky v daňovém přiznání v ř. 50.
NahoruKrátkodobý nájem nemovité věci
Při poskytnutí krátkodobého nájmu je plátce povinen vždy uplatnit daň v základní sazbě daně.
Podle § 56a odst. 2 ZDPH se krátkodobým nájmem nemovité věci rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby, jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Krátkodobý nájem nemovité věci se vztahuje vždy jen na stavbu.
Obec, plátce pronajala salonek na 4 hodin na školení. U tohoto nájmu uplatní základní sazbu daně.
Z definice krátkodobého nájmu vyplývá, že pokud je poskytnut nájem pozemku, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, tedy jedná se o nezastavěný pozemek, je jeho nájem vždy osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně.
Obec, plátce, pronajala louku na sobotu a neděli na koncert hudební skupiny neplátce. Nájem je osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně.
NahoruNájem bytu
Pokud plátce poskytuje nájem bytu, jedná se o nájem osvobozený od daně a plátce nemá nárok na odpočet daně u zdanitelných plnění, která v souvislosti s nájmem bytu přijal, například u stavebních oprav, rekonstrukce atd.
Pokud plátce pronajímá byt včetně zařízení, které je pevně spojeno s bytem, je toto zařízení součástí bytu, a tedy součástí nájemní smlouvy na byt.
Pokud plátce pronajímá byt a je sjednána cena za nájem bytu a součástí tohoto nájmu je také zařízení bytu, které není pevně spojeno s bytem, jedná se o poskytnutí jednoho plnění, a sice nájmu bytu, který je osvobozeným plněním.
Obec, plátce, pronajala občanovi zařízený byt, včetně nábytku, televizoru, ledničky. Ve smlouvě je stanovena cena za nájem 14 000 Kč. Nájem je osvobozený od daně. Plátce při pořízení nábytku, televizoru a ledničky nemohl uplatnit nárok na odpočet daně.
Pokud je však uzavřena smlouva na nájem bytu a vybavení bytu je uvedeno jako samostatný předmět nájemní smlouvy a je k němu samostatně sjednáno nájemné, jedná se o dvě plnění, a sice nájem bytu jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně a nájem nemovité věci, který je zdanitelným plnění, u kterého plátce uplatní základní sazbu daně.
Obec, plátce, pronajala občanovi zařízený byt. Za nájem bytu požaduje 10 000 Kč, za nájem nábytku, televizoru a ledničky 2 000 Kč. Nájem bytu je plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Nájem zařízení je nájem movité věci, který je zdanitelným plněním s nárokem na odpočet daně, u kterého plátce uplatní daň z přidané hodnoty v základní sazbě daně.
NahoruNájem prostor a míst k parkování vozidel
Nájem prostor a míst k parkování vozidel je vždy zdanitelným plněním. Za prostory a místa k parkování vozidel se považují například jednotlivá místa na parkovištích, ale také garážová stání, případně samostatné garáže.
Obec plátce provozuje parkoviště. Jedná se o nájem místa určeného k parkování vozidel, uplatní se základní sazba daně.
Pokud je však plátcem poskytnut nájem stavby jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně a s tímto nájmem je úzce spjat nájem prostor a míst k parkování vozidel, je tento nájem také od daně osvobozen. Pro posouzení, zda se jedná o nájem bytu, je nutné po obsahové stránce posuzovat každou uzavřenou smlouvu zvlášť.
Obec, plátce, pronajímá byt občanovi za 12 000 Kč měsíčně a součástí nájemní smlouvy na byt je také parkovací…
dostupný obsah
